En el mundo de la Propiedad Horizontal, la Asamblea General es la máxima autoridad, pero su poder no es absoluto. Muchos administradores y consejos respiran tranquilos cuando logran el quórum y aprueban cuotas extraordinarias o reformas al reglamento, bajo la falsa creencia de que la mayoría lo convalida todo. Sin embargo, en el derecho procesal moderno, un error de forma es una negligencia profesional. Cuando una asamblea es impugnada y anulada por vicios en la convocatoria o el desarrollo, no solo se detiene el progreso de la copropiedad; se activa una cadena de consecuencias legales que apuntan directamente a quien lidera la gestión.
El error nace en la convocatoria La mayoría de las decisiones se caen no por lo que se decidió, sino por cómo se citó. No cumplir con la antelación de los 15 días calendario, no adjuntar los estados financieros en una asamblea ordinaria o citar en un lugar que limite el acceso, son vicios que anulan cualquier votación. La justicia digital ha sumado una capa de complejidad: si la asamblea es virtual o mixta, el no garantizar la estabilidad de la plataforma o el registro exacto de los votos puede viciar el acta, genera un fallo en el proceso que puede conllevar a una nulidad de la asamblea y ello, es un costo muy alto que pagar.
Negligencia y Responsabilidad Civil La Ley 675 de 2001 es clara: El administrador responde por los perjuicios que, por dolo o culpa leve, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Si una impugnación prospera debido a un error evitable —como una mala notificación o el incumplimiento de los términos legales—, el administrador podría ser obligado a resarcir con su propio patrimonio los gastos procesales, los honorarios de abogados y los sobrecostos generados por el retraso de obras o proyectos aprobados.
En Lex Consultoría hemos identificado que el mayor riesgo es el desconocimiento del término de caducidad. Según la Ley 675 de 2001, los propietarios tienen dos meses a partir de la publicación del acta para impugnar. Durante este periodo, la copropiedad vive en una “incertidumbre jurídica”. Nuestro enfoque preventivo consiste en auditar el proceso antes de la asamblea: verificamos la cadena de citación, la redacción del orden del día y la metodología de toma de decisiones.
Una decisión aprobada por el 90% del quórum puede ser anulada por el 1% si no se respetó el debido proceso. No permita que la voluntad de la mayoría se pierda por un tecnicismo legal. El blindaje de sus actas es la garantía de una administración exitosa y sin demandas.
El “Efecto Dominó” de una Acta Nula Una sentencia que anula una asamblea tiene efectos devastadores:
- Parálisis Financiera: Las cuotas extraordinarias recaudadas pierden sustento legal y deben ser devueltas o compensadas.
- Responsabilidad Disciplinaria: Ante los Consejos y la comunidad, la reputación del administrador queda herida de muerte por falta de rigor técnico.
- Costos de Defensa: La copropiedad debe gastar recursos que no tiene en defender lo indefendible.
En Lex Consultoría no “revisamos” actas; blindamos procesos. Nuestra intervención asegura que la convocatoria cumpla con los estándares de la Justicia Digital y que cada votación sea inatacable. No permita que un error de procedimiento se convierta en una demanda en su contra.
La ignorancia de la forma no lo exime de la responsabilidad. En un entorno cada vez más litigioso, el administrador que no se rodea de expertos está a una asamblea de distancia de un proceso judicial en su contra.
No ponga en riesgo su patrimonio ni su reputación profesional. Asegure la validez de sus decisiones con el respaldo de Lex Consultoría.