Servicios jurídicos en Arrendamientos

Abogados Especialistas en Contratos de Arrendamiento, Desalojos y Conflictos Arrendaticios en Medellín, Antioquia

¿Necesita redactar un contrato de arrendamiento blindado? ¿Su inquilino no paga o se niega a desocupar? ¿Es arrendatario y enfrenta un desalojo injusto? ¿Requiere actualizar el canon de arriendo conforme a la ley? En Lex Consultoría Jurídica Inmobiliaria y Empresarial, somos expertos en derecho de arrendamientos, ofreciendo asesoría integral a propietarios y arrendatarios en Medellín y el Valle de Aburrá para proteger sus derechos y patrimonio.

¿Por Qué Necesita Asesoría Legal Especializada en Arrendamientos?

Los contratos de arrendamiento en Colombia están regulados por la Ley 820 de 2003 (arrendamiento de vivienda urbana) y el Código de Comercio (arrendamiento de locales comerciales), normativas complejas que generan frecuentes conflictos entre propietarios e inquilinos.

Riesgos que Enfrentan los Propietarios

Inquilinos Morosos: Hasta 6 meses sin pago mientras se tramita proceso de restitución judicial, generando pérdidas de más de $5-10 millones en canon e impuestos.

Daños al Inmueble: Deterioros, modificaciones no autorizadas o destrucción que comprometen el valor del bien.

Imposibilidad de Desalojar: Procesos judiciales de 6-12 meses para recuperar la posesión cuando el inquilino se niega a salir.

Contratos Mal Redactados: Cláusulas débiles que no protegen al propietario ante incumplimientos.

Subarrendamiento Ilegal: Inquilinos que alquilan a terceros sin autorización, perdiendo control sobre el inmueble.

Pérdida de Depósitos en Garantía: Dificultad para ejecutar garantías mal estructuradas cuando hay incumplimientos.

Riesgos que Enfrentan los Arrendatarios

Desalojos Abusivos: Propietarios que intentan desalojar sin justa causa o incumpliendo procedimientos legales.

Aumentos Arbitrarios de Canon: Incrementos superiores al IPC o fuera de los plazos legales.

Retención Indebida de Depósitos: Propietarios que no devuelven garantías sin justificación válida.

Incumplimiento de Reparaciones: Arrendadores que no mantienen el inmueble en condiciones habitables.

Violación a la Intimidad: Ingreso del propietario sin autorización o sin previo aviso.

Cobros Ilegales: Gastos adicionales no contemplados en el contrato o prohibidos por la ley.

Nuestros Servicios Integrales en Arrendamientos

1. Redacción de Contratos de Arrendamiento Blindados

Elaboramos contratos que protegen los intereses de propietarios o arrendatarios según la naturaleza del inmueble.

Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003)

Para inmuebles destinados a vivienda, cumpliendo estrictamente la normativa especial.

Cláusulas Esenciales que Incluimos:

Para Protección del Arrendador:

• Identificación completa de partes (con verificación de antecedentes)
• Descripción detallada del inmueble (áreas, linderos, matrícula inmobiliaria)
• Canon de arrendamiento y forma de pago
• Depósito en garantía (equivalente a 1 mes máximo)
• Codeudor solidario con patrimonio demostrable
• Destinación exclusiva del inmueble (vivienda familiar)
• Prohibición expresa de subarrendar sin autorización
• Obligación de mantener el inmueble en buen estado
• Responsabilidad por servicios públicos y gastos
• Normas de convivencia y uso del inmueble
• Causales específicas de terminación anticipada
• Procedimiento para inspecciones del propietario
• Incremento anual del canon atado al IPC certificado por DANE
• Plazo del contrato (mínimo 1 año con vivienda urbana)
• Cláusula de entrega con inventario detallado
• Penalidades por incumplimiento
• Cláusula de indemnización por terminación anticipada

Para Protección del Arrendatario:

• Límite claro de aumentos de canon (IPC anual)
• Derecho a renovación automática si no hay preaviso
• Obligaciones específicas de mantenimiento del arrendador
• Condiciones para retención de depósito (solo por daños comprobados)
• Prohibición de ingresos sin previo aviso (48 horas mínimo)
• Derecho a hacer mejoras necesarias descontables del canon
• Garantía de habitabilidad del inmueble
• Plazo de preaviso para terminación (3 meses)

Contratos de Arrendamiento Comercial (Código de Comercio)

Para locales, oficinas, bodegas y establecimientos de comercio con mayor libertad contractual.

Cláusulas Especiales Comerciales:

• Destinación comercial específica (tipo de actividad permitida)
• Canon comercial con incrementos pactados libremente
• Cláusula de goodwill o compensación por clientela (cuando aplica)
• Responsabilidad por licencias, permisos y usos del suelo
• Horarios de funcionamiento
• Obligaciones de mantenimiento de zonas exclusivas y comunes
• Seguros obligatorios (responsabilidad civil, incendio)
• Prohibición de competencia en el mismo inmueble
• Derecho de preferencia para renovación
• Cesión o traspaso del contrato (condiciones)
• Garantías adicionales (pagarés, pólizas de cumplimiento)
• Multas por incumplimiento
• Terminación anticipada por renovación urbana o demolición

Anexos y Documentos Complementarios:

• Inventario fotográfico del estado del inmueble al inicio
• Acta de entrega con firmas y evidencia documental
• Certificado de libertad y tradición del inmueble
• Paz y salvo de servicios públicos
• Copia de cédulas de partes, codeudores y representantes legales
• Certificado de tradición de bienes del codeudor (cuando aplica)
• Autorización de consulta y reporte a centrales de riesgo

2. Revisión y Auditoría de Contratos Existentes

Analizamos contratos firmados para detectar riesgos, cláusulas abusivas o incumplimientos.

Auditoría para Arrendadores:

• Verificación de cumplimiento de Ley 820 o Código de Comercio
• Identificación de cláusulas inejecutables o nulas
• Análisis de suficiencia de garantías
• Detección de incumplimientos del arrendatario
• Evaluación de posibilidad de terminación anticipada
• Recomendaciones de mejora para próximas renovaciones

Auditoría para Arrendatarios:

• Detección de cláusulas abusivas o prohibidas por ley
• Verificación de legalidad de cobros adicionales
• Análisis de legalidad de aumentos de canon
• Identificación de incumplimientos del arrendador
• Evaluación de derechos a indemnización
• Estrategia para renegociación de condiciones

3. Gestión de Aumentos de Canon de Arrendamiento

Asesoramos el procedimiento legal para incrementar el valor del arriendo.

Aumentos en Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003)

Reglas Estrictas que Aplicamos:

• Aumento máximo anual: equivalente al IPC certificado por DANE del año inmediatamente anterior
• Momento del aumento: al cumplirse cada año de contrato
• Notificación: comunicación escrita con mínimo 30 días de anticipación
• Prohibición: no se pueden pactar aumentos superiores al IPC en vivienda
• Cálculo correcto: Canon actual x (1 + IPC%/100) = Nuevo canon

Nuestro Servicio Incluye:

• Cálculo exacto del incremento legal según IPC
• Elaboración de comunicación de aumento conforme a la ley
• Notificación certificada al arrendatario
• Documentación del aumento para evitar futuras disputas
• Gestión de negociación si el inquilino objeta

Aumentos en Locales Comerciales (Código de Comercio)

Mayor libertad contractual, pero con reglas claras:

• Aumento pactado en contrato: se aplica según lo acordado
• Aumento no pactado: requiere notificación y aceptación del arrendatario
• Posibilidad de aumentos superiores al IPC si está pactado
• Negociación de nuevas condiciones en renovaciones

4. Terminación de Contratos de Arrendamiento

Gestionamos la finalización legal de contratos por diversas causales.

Terminación por Vencimiento del Plazo

Cuando el contrato tiene término fijo y llega a su fin:

• Notificación de no renovación con 3 meses de anticipación (vivienda)
• Elaboración de carta de terminación con causales y plazos
• Coordinación de fecha de entrega del inmueble
• Preparación de acta de entrega con inventario
• Liquidación de saldos (depósitos, servicios, reparaciones)

Terminación Anticipada por Incumplimiento del Arrendatario

Causales Legales (Ley 820 y Código de Comercio):

• Mora en el pago del canon de arrendamiento
• No pago de servicios públicos generando desconexión
• Subarrendamiento no autorizado
• Cambio de destinación del inmueble sin permiso
• Realización de mejoras, ampliaciones o modificaciones sin autorización
• Destinación del inmueble a actividades ilícitas
• Daños graves al inmueble por negligencia o mal uso

Nuestro Procedimiento:

• Elaboración de requerimiento previo al arrendatario
• Notificación formal de terminación con causal específica
• Otorgamiento de plazo para desocupación voluntaria
• Coordinación de entrega del inmueble
• Proceso judicial de restitución si no hay entrega voluntaria

Terminación Anticipada por Incumplimiento del Arrendador

Causales que Asisten al Arrendatario:

• Incumplimiento de obligaciones de mantenimiento
• Inmueble inhabitable por daños o defectos
• Perturbaciones continuas a la posesión pacífica
• Ingresos sin autorización o sin previo aviso
• Cobros ilegales o no pactados
• Incumplimiento de reparaciones urgentes

Nuestra Gestión:

• Requerimientos escritos documentando incumplimientos
• Evidencia fotográfica y testimonial de problemas
• Solicitud formal de terminación con indemnización
• Retención legal del canon hasta resolución
• Demanda judicial si el arrendador se niega

Terminación por Mutuo Acuerdo

Cuando ambas partes acuerdan finalizar antes del plazo:

• Negociación de condiciones de terminación
• Definición de indemnizaciones o compensaciones
• Acuerdo escrito de terminación anticipada
• Liquidación de saldos pendientes
• Acta de entrega del inmueble

5. Procesos de Restitución y Desalojo

Tramitamos judicialmente la recuperación del inmueble cuando el arrendatario no desocupa.

Restitución de Inmuebles Arrendados (Proceso Verbal)

Regulado por el artículo 384 del Código General del Proceso.

Causales de Restitución que Tramitamos:

• Vencimiento del término del contrato sin renovación
• Mora en el pago del canon (una o más mensualidades)
• Incumplimiento de obligaciones contractuales
• Terminación justificada del contrato

Nuestro Servicio Completo Incluye:

• Preparación de demanda de restitución
• Anexo de pruebas (contrato, requerimientos, certificados)
• Radicación ante Juzgado Civil Municipal
• Audiencia inicial (contestación, conciliación, pruebas)
• Práctica de pruebas (testimonios, inspecciones, documentales)
• Sentencia de restitución
• Lanzamiento con apoyo de fuerza pública si es necesario
• Cobro de cánones insolutos y daños

Tiempo Estimado: 4-8 meses dependiendo de si hay oposición y recursos.

Querella Policiva por Perturbación a la Posesión

Vía más rápida para casos de ocupación de hecho o retención indebida:

• Trámite ante Inspección de Policía
• Audiencia de conciliación o decisión
• Lanzamiento policial en días si prospera
• Aplicable cuando no hay contrato escrito o ya venció

6. Gestión de Garantías y Depósitos

Asesoramos el manejo legal de garantías en arrendamientos.

Depósito en Garantía (Vivienda Urbana)

Reglas de Ley 820:

• Máximo: equivalente a 1 mes de canon
• Destinación: garantizar cumplimiento de obligaciones y reparación de daños
• Prohibición: no puede destinarse a pago de último mes de canon
• Devolución: al finalizar contrato, descontando daños comprobados
• Plazo: debe devolverse con la entrega del inmueble

Nuestra Gestión de Depósitos:

• Cálculo correcto del monto permitido
• Documentación de consignación y recibo
• Inspección final con acta de comparación de estado inicial vs final
• Liquidación de daños con cotizaciones de reparación
• Devolución del saldo o retención justificada documentalmente
• Defensa ante reclamaciones indebidas

Codeudores Solidarios

Estructuración de garantías personales efectivas:

• Verificación de capacidad patrimonial del codeudor
• Redacción de cláusula de solidaridad que sobrevive al contrato
• Carta de aceptación del codeudor con patrimonio demostrado
• Proceso de cobro subsidiario contra codeudor cuando el arrendatario incumple

Pólizas de Cumplimiento y Seguros de Arrendamiento

Para arrendamientos comerciales de alto valor:

• Asesoría en contratación de pólizas de cumplimiento
• Seguros de arrendamiento que cubren impago de cánones
• Gestión de reclamaciones ante aseguradoras
• Ejecución de pólizas por incumplimiento

7. Conciliaciones y Resolución Alternativa de Conflictos

Facilitamos soluciones sin llegar a juicio cuando es posible.

Conciliación Prejudicial

Obligatoria antes de demandar en muchos casos:

• Solicitud de audiencia ante centro de conciliación
• Preparación de propuestas de acuerdo
• Representación en audiencia de conciliación
• Elaboración de acta de acuerdo con fuerza vinculante
• Seguimiento a cumplimiento de lo conciliado

Acuerdos de Pago y Facilidades

Negociación de salidas ante mora:

• Estructuración de acuerdos de pago en cuotas
• Garantías adicionales para acuerdos (pagarés, hipotecas)
• Suspensión de procesos judiciales condicionada al cumplimiento
• Cláusulas aceleratorias si hay nuevo incumplimiento

Mediación de Conflictos

Para disputas sobre mantenimiento, convivencia o interpretación contractual:

• Facilitación de reuniones entre partes
• Propuestas de solución beneficiosa mutua
• Acuerdos documentados de modificación de condiciones
• Prevención de escalamiento a litigios costosos

8. Servicios Especializados Adicionales

Verificación de Antecedentes de Arrendatarios

Antes de firmar contrato, investigamos:

• Consulta en centrales de riesgo (DataCrédito, TransUnion)
• Verificación de referencias laborales y personales
• Confirmación de ingresos demostrados
• Antecedentes judiciales en procesos civiles
• Historial de arrendamientos previos

Registro de Contratos ante Autoridades

Cuando es requerido o conveniente:

• Autenticación de contratos ante notaría
• Registro de arrendamientos en oficinas de planeación (cuando aplica)
• Certificaciones para efectos tributarios

Administración Integral de Inmuebles en Arriendo

Para propietarios con múltiples propiedades:

• Selección y verificación de arrendatarios
• Elaboración de contratos
• Cobro mensual de cánones
• Gestión de mantenimientos y reparaciones
• Renovaciones y actualizaciones
• Cobro judicial de morosos

Asesoría Tributaria en Arrendamientos

Coordinación con contadores para:

• Declaración de ingresos por arrendamiento
• Retención en la fuente sobre cánones
• Deducción de gastos de mantenimiento y administración
• Optimización fiscal del negocio de arrendamiento

Diferencias Clave: Vivienda vs. Comercial

Aspecto	Vivienda Urbana (Ley 820)	Local Comercial (Código de Comercio)
Regulación	Ley 820 de 2003 (normas imperativas)	Código de Comercio (mayor autonomía)
Plazo Mínimo	No hay mínimo legal obligatorio	Libre pacto
Depósito Máximo	1 mes de canon	Libre pacto
Aumento de Canon	Máximo IPC anual	Libre pacto entre partes
Preaviso Terminación	3 meses	Según lo pactado
Indemnización	3 cánones si termina arrendador sin justa causa	Según lo pactado
Subarrendamiento	Prohibido salvo autorización expresa	Permitido si no se prohíbe
Destinación	Solo vivienda familiar	Según actividad comercial pactada

Protección Especial para Arrendadores

Cláusula Aceleratoria de Obligaciones

Incluimos en contratos comerciales:

• Vencimiento anticipado de todas las cuotas pendientes si hay mora en una
• Facultad de exigir todo el plazo del contrato en caso de incumplimiento

Pagarés en Blanco como Garantía

Para locales comerciales:

• Firma de pagarés en blanco con carta de instrucciones
• Diligenciamiento por monto adeudado en caso de incumplimiento
• Proceso ejecutivo más rápido (15-30 días hasta embargo)

Cláusulas Penales

Penalidades económicas por incumplimiento:

• Multas diarias por mora en pago del canon
• Penalidad por daños al inmueble
• Compensación por terminación anticipada injustificada

Protección Especial para Arrendatarios

Verificación de Titularidad del Arrendador

Antes de firmar, verificamos:

• Certificado de libertad y tradición del inmueble
• Que quien arrienda sea efectivamente el propietario o tenga poder
• Ausencia de embargos, hipotecas o medidas cautelares
• Libertad del inmueble para ser arrendado

Cláusulas de Protección del Inquilino

Incluimos expresamente:

• Derecho a descontar del canon reparaciones urgentes no atendidas
• Indemnización por desalojo sin justa causa
• Garantía de habitabilidad y salubridad del inmueble
• Derecho de retención del canon ante incumplimientos graves del arrendador

Defensa ante Desalojos Abusivos

Representamos arrendatarios en:

• Contestación de demandas de restitución sin fundamento
• Demandas de reconvención por incumplimientos del arrendador
• Solicitud de indemnizaciones por desalojo ilegal
• Ejercicio de excepciones procesales

Beneficios de Nuestra Asesoría en Arrendamientos

Contratos Blindados: Redacción técnica que previene conflictos y protege sus intereses ante cualquier contingencia.

Recuperación Rápida de Inmuebles: Estrategias probadas para desalojar inquilinos morosos en el menor tiempo legal posible.

Ahorro en Litigios: Asesoría preventiva y conciliaciones evitan costosos procesos judiciales de 6-12 meses.

Cumplimiento Normativo: Garantizamos adhesión estricta a Ley 820 o Código de Comercio según corresponda.

Protección Patrimonial: Evitamos pérdidas por contratos mal redactados, garantías insuficientes o procedimientos incorrectos.

Tranquilidad y Seguridad: Contar con respaldo legal profesional elimina la angustia de conflictos arrendaticios.

¿Por Qué Elegir a Lex para sus Arrendamientos en Medellín?

Especialización en Ley 820 y Código de Comercio: Conocimiento profundo de ambos regímenes y jurisprudencia aplicable.

Experiencia en Tribunales de Medellín: Conocemos procedimientos de Juzgados Civiles Municipales y prácticas locales del Valle de Aburrá.

Asesoría para Ambas Partes: Representamos tanto a propietarios como a arrendatarios según el caso, con objetividad profesional.

Estrategia de Cobro Efectiva: Recuperamos cánones adeudados mediante gestión prejudicial y judicial con alta tasa de éxito.

Contratos Personalizados: No usamos formatos genéricos; cada contrato se adapta al inmueble y necesidades específicas del cliente.

Disponibilidad y Respuesta Ágil: Atendemos urgencias y consultas con rapidez, entendiendo que los problemas arrendaticios no esperan.

Preguntas Frecuentes sobre Arrendamientos en Medellín

¿Puedo desalojar a un inquilino que no paga sin ir a juicio?

No. Desalojar sin orden judicial es ilegal (allanamiento de morada). Debe agotar proceso judicial ante Juzgado Civil, que toma 4-8 meses. Sin embargo, la conciliación puede acelerar la salida voluntaria.

¿Cuánto puede aumentar el arriendo cada año?

En vivienda urbana: máximo el IPC certificado por DANE. En locales comerciales: lo que las partes hayan pactado en el contrato.

¿El arrendador puede entrar al inmueble cuando quiera?

No. Debe solicitar permiso con mínimo 48 horas de anticipación y solo en horarios razonables. Ingresos sin autorización violan intimidad del arrendatario.

¿Qué pasa si el inquilino no devuelve el inmueble al finalizar el contrato?

Debe tramitarse proceso judicial de restitución. Mientras tanto, el arrendatario debe seguir pagando canon y el propietario no puede ingresar por su cuenta.

¿Puedo retener el depósito si el inquilino se va antes del plazo?

Solo si hay daños comprobables al inmueble o cánones adeudados. Si termina anticipadamente según contrato (pagando indemnización), debe devolverse el depósito descontando solo daños reales.

¿Es obligatorio hacer el contrato por escrito?

No es legalmente obligatorio, pero sí altamente recomendable. Sin contrato escrito es muy difícil probar condiciones pactadas y hace casi imposible un proceso judicial exitoso.

¿Puedo subarrendar el apartamento que arriendo?

En vivienda urbana, NO, salvo que el contrato lo autorice expresamente. En locales comerciales, SÍ, salvo que el contrato lo prohíba expresamente.

¿El propietario puede negarse a renovar el contrato?

Sí, pero debe dar preaviso de 3 meses en vivienda urbana. Si no da preaviso, el contrato se renueva automáticamente por períodos iguales.

Redacción y revisión de contratos, garantías, aumento de canon, terminación, restitución y conciliaciones.

Proteja sus Derechos con Asesoría Legal Profesional

No arriesgue su patrimonio o tranquilidad con contratos deficientes o procesos mal gestionados. Un abogado especializado en arrendamientos es su mejor inversión.

Lex Consultoría Jurídica Inmobiliaria y Empresarial
Especialistas en Arrendamientos, Contratos y Restitución de Inmuebles