Muchos consejeros de administración en Colombia desconocen que su firma en un acta puede comprometer su patrimonio personal. La extralimitación de funciones en PH no es solo una falta de convivencia — es una fuente directa de responsabilidad civil.
En la propiedad horizontal en Colombia existe una línea muy delgada entre la administración eficiente y el abuso de poder. Muchos consejos de administración, movidos por el afán de resolver problemas de convivencia o financieros con rapidez, terminan extralimitándose en sus funciones, olvidando que su rol es de orientación y control — no de legislador. Cuando un consejo impone multas sin debido proceso, prohíbe el ingreso de visitantes de forma arbitraria o decide inversiones no aprobadas por la Asamblea, entra en el peligroso terreno de la responsabilidad civil.
¿El Consejo de Administración tiene superpoderes en propiedad horizontal?
La respuesta técnica es no. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, la máxima autoridad en una copropiedad es la Asamblea General de Propietarios. El Consejo de Administración debe actuar estrictamente dentro de los límites que fija el Reglamento de Propiedad Horizontal y las decisiones que la Asamblea le ha delegado expresamente.
El error más frecuente en 2026 es creer que el Consejo puede modificar el Manual de Convivencia a su criterio, crear sanciones nuevas o restringir derechos sin pasar por la Asamblea. Cualquier sanción o restricción que no esté expresamente tipificada en el reglamento y aprobada por la Asamblea es nula de pleno derecho y puede ser impugnada ante un juez civil — con todas las consecuencias que eso implica para la copropiedad y para los consejeros que la firmaron.
Los tres errores más comunes que están terminando en demandas en 2026
1. Imponer multas sin tipificación en el reglamento
Una multa no puede nacer de la voluntad del Consejo. Debe estar expresamente contemplada en el Reglamento de Propiedad Horizontal, con el procedimiento, el monto y el debido proceso claramente definidos. Inventar sanciones —o aplicar las existentes sin respetar el proceso— convierte una decisión de convivencia en un acto nulo e impugnable.
2. Prohibir el uso de zonas comunes sin fundamento
Restringir arbitrariamente el acceso de propietarios, arrendatarios o sus visitantes a zonas comunes sin base en el reglamento y sin decisión de Asamblea es una vulneración directa del derecho al debido proceso consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política. Este tipo de decisiones son las que con mayor frecuencia derivan en acciones de tutela y procesos civiles contra la copropiedad.
3. Aprobar inversiones o contratos sin autorización de la Asamblea
El Consejo no puede comprometer los recursos de la copropiedad en obras, contratos o gastos que superen su competencia sin contar con la aprobación de la Asamblea. Hacerlo expone a los consejeros a responder personalmente por los perjuicios ocasionados.
La responsabilidad civil del consejero: su patrimonio personal está en juego
Lo que muchos consejeros desconocen es que la protección que les da el cargo no es absoluta. El artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece que los administradores —y los consejeros en su rol de gestión— responden por los perjuicios que por dolo o culpa leve ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
Esto tiene una consecuencia concreta y grave: si el Consejo toma una decisión ilegal que derive en una demanda contra el conjunto, la copropiedad puede repetir contra los bienes personales de los consejeros que votaron a favor de esa decisión. El cargo no es un escudo. Es una responsabilidad con nombre propio.
Ser consejero no es un cargo de poder, es una responsabilidad de gestión. Si el Consejo decide por encima de la Asamblea, no está administrando — está prestando su patrimonio personal para futuras indemnizaciones.
Qué diferencia a un Consejo bien gestionado de uno que genera demandas
La diferencia no está en cuánto “manda” el Consejo, sino en cómo documenta y fundamenta cada decisión. Un consejo de administración que protege a sus integrantes y a la copropiedad opera con estos principios:
- Toda decisión queda documentada en acta, con los fundamentos normativos que la respaldan y el registro de quiénes votaron a favor y en contra.
- Ninguna sanción se aplica sin el procedimiento establecido en el reglamento: notificación, descargos, decisión motivada y posibilidad de impugnar.
- Las inversiones o contratos relevantes se someten a la Asamblea o se enmarcan explícitamente dentro de las competencias delegadas por ella.
- Las restricciones a derechos de propietarios o residentes se consultan jurídicamente antes de ejecutarse, no después del conflicto.
- El asesor jurídico acompaña las decisiones de alto impacto, no solo las demandas ya iniciadas.
Cuando el conflicto ya escaló: qué puede hacer el propietario afectado
Si como propietario o residente enfrentas decisiones del Consejo que considerás arbitrarias o sin fundamento en el reglamento, el camino jurídico existe y es accesible:
- Impugnación del acta o decisión ante el juez civil del circuito, dentro de los dos meses siguientes a la notificación.
- Derecho de petición al administrador o al Consejo exigiendo los fundamentos normativos de la decisión.
- Acción de tutela cuando la decisión vulnera derechos fundamentales como el debido proceso, la dignidad o el libre desarrollo de la personalidad.
- Denuncia ante la Alcaldía Municipal o la Inspección de Policía en casos de restricciones ilegales a zonas comunes.
En todos estos escenarios, la asesoría jurídica oportuna determina si el conflicto se resuelve con una carta bien fundamentada o si escala a un proceso que consume tiempo, dinero y convivencia.
Un Consejo Pro+ no es el que más manda. Es el que mejor documenta sus decisiones, respeta el debido proceso y entiende que su firma en un acta tiene consecuencias legales y patrimoniales reales. La dictadura en la PH no solo es molesta — es costosa.
¿Tu copropiedad enfrenta conflictos por extralimitación del Consejo?
En Lex Consultoría Jurídica asesoramos a consejos de administración para que su gestión sea un blindaje y no una amenaza, y acompañamos a propietarios y residentes en la defensa de sus derechos cuando las decisiones del Consejo superan los límites que fija la ley. Consúltanos antes de que el acta de hoy se convierta en la demanda de mañana.
Este artículo hace parte del contenido especializado de Lex Consultoría Jurídica para la comunidad PH Resuelve. Su propósito es informativo y no constituye asesoría jurídica para casos particulares.
