La explosión de las plataformas de rentas cortas como Airbnb ha transformado la convivencia en la Propiedad Horizontal (PH) en Colombia. Ante el incremento en el flujo de personas, el uso intensivo de ascensores y el desgaste acelerado de zonas comunes, muchas copropiedades han optado por una solución radical: Cobrar una cuota de administración más alta a quienes destinan su unidad al hospedaje turístico. Pero, ¿es esto legal?
El Principio del Coeficiente vs. El Uso Intensivo De acuerdo con el Artículo 29 de la Ley 675 de 2001, las expensas comunes se reparten, por regla general, según el coeficiente de copropiedad. Sin embargo, la misma ley permite establecer contribuciones diferenciales cuando existan sectores con beneficios particulares o cuando el uso de una unidad genere un gasto mayor al común.
La jurisprudencia de la Corte Constitucional ha sido enfática: NO se puede “castigar” a un propietario solo por ejercer su derecho a la explotación económica. Sin embargo, si la Asamblea logra demostrar técnicamente (mediante un estudio de costos) que la actividad de rentas cortas genera un incremento real y cuantificable en los gastos operativos (más vigilancia, más limpieza, mayor consumo de servicios comunes), se puede aprobar una cuota diferencial, la misma que los mismos propietarios de las unidades inmobiliarias rentadas pueden trasladar a sus Huéspedes o Habitantes del inmueble. Todo lo anterior, deberá ser aprobado por la asamblea general con manuales y/o reglamentos que estimen de manera clara esta situación.
¿Cuáles son los requisitos para su validez? Primero, se debe contemplar una Reforma de Reglamento. No basta con una decisión de asamblea por acta simple; debe quedar estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública, es decir, se genera una reforma, la misma que puede aprovecharse para actualizar el reglamento con los diferentes cambios normativos relativos a la Ley del Ruido, de Habeas Data, Ley de cobranza y comunicaciones (Ley 2300 de 2023), Ley 1480 de 2011 (información y Publicidad), entre otras.
Segundo, se debe tener Quórum Calificado, al ser una modificación que afecta la participación económica de los propietarios, requiere una mayoría del 70% en la mayoría de las veces.
Por último, una Justificación Técnica, NO puede ser un cobro arbitrario o caprichoso. Debe existir un estudio que soporte por qué el apartamento en Airbnb gasta más que el residencial y la necesidad de establecer tarifas diferenciales mientras el inmueble es usado en esta modalidad de arrendamiento.
En conclusión, cobrar más es legal siempre que se cumpla con el debido proceso y no se convierta en una sanción encubierta. En Lex Consultoría, ayudamos a las PH a estructurar las modificaciones del Reglamento, la inclusión de normas y cómo hacer el debido proceso para estos cobros de forma que resistan cualquier impugnación judicial.Si tu conjunto te cobra un “sobrecargo” por Airbnb sin que esté en el reglamento o sin soporte técnico, estás ante un cobro injustificado que puedes impugnar ante un juez civil.
