Cada vez que se habla de una posible reforma a la Ley 675 de 2001, los grupos de administradores, consejos y copropietarios se llenan de mensajes que empiezan con un “ya cambió la ley” o “ahora toca hacer tal cosa”. Y ahí nace el primer riesgo: tomar decisiones sobre el edificio con base en un rumor, en un titular de prensa o en el resumen apresurado de un proyecto que todavía no es ley. En propiedad horizontal, actuar antes de tiempo cuesta tan caro como actuar tarde.
Conviene decirlo con todas sus letras y sin rodeos: mientras una reforma no esté promulgada y en vigencia, la norma que rige su copropiedad sigue siendo la Ley 675 de 2001 y el reglamento de su propio edificio o conjunto. Ningún proyecto en trámite, por avanzado que parezca, modifica todavía sus obligaciones mientras no complete su recorrido legislativo y entre en vigor. Por eso este artículo no le va a vender cambios que aún no existen. Le va a explicar algo mucho más útil: qué rige hoy, cómo prepararse con prudencia para lo que pueda venir y cómo no caer en la trampa de reaccionar ante una norma que quizá nunca se apruebe en los términos que circulan.
En LEX Consultoría Jurídica Inmobiliaria y Empresarial acompañamos a administradores, consejos de administración y asambleas para que sus decisiones se sostengan sobre la norma vigente y no sobre versiones de pasillo. Nuestra promesa es sencilla: antes de que usted mueva una ficha en su copropiedad, queremos que sepa con certeza qué dice la ley que rige hoy y qué es apenas seguimiento de un proyecto. Sobre esa diferencia se construye una gobernanza que resiste tutelas e impugnaciones.
Lo primero: distinguir un proyecto de reforma de una ley vigente
El error de fondo que vemos repetirse es tratar un proyecto de reforma como si ya fuera obligatorio. Un proyecto de ley es una propuesta que recorre un camino largo antes de convertirse en norma: debe ser debatido, aprobado, sancionado, promulgado y, según el caso, puede tener un periodo para empezar a regir. Hasta que ese recorrido no se completa, lo que circula son intenciones, borradores y versiones que pueden cambiar de manera sustancial en cualquier etapa.
La consecuencia práctica es directa. Si su administrador convoca una asamblea para “ajustarse a la nueva ley” cuando esa ley todavía es un proyecto, está exponiendo a la copropiedad a tomar decisiones sin fundamento normativo. Y una decisión sin fundamento es exactamente el tipo de determinación que después se cae por una impugnación. En propiedad horizontal, anticiparse a una norma que no existe no es ser previsivo: es construir sobre arena.
Por eso, frente a cualquier anuncio de reforma, la primera pregunta no es “¿qué cambió?”, sino “¿esto ya es ley vigente o sigue siendo un proyecto?”. Esa distinción, que parece obvia, es la que separa a las copropiedades que deciden con certeza de las que deciden con titulares de prensa. Mientras la duda persista, lo prudente es verificar el estado real de la norma en su fuente oficial antes de afirmar cambios.
¿Qué rige hoy: la Ley 675 de 2001 y su reglamento?
Mientras el panorama legislativo se aclara, la base sobre la que usted debe gobernar su edificio no ha cambiado. La propiedad horizontal en Colombia se rige por la Ley 675 de 2001, y cada copropiedad se gobierna además por su propio reglamento, que desarrolla y precisa esa ley para las particularidades del conjunto. Esas dos fuentes —la ley general y el reglamento propio— son las que definen hoy lo que su comunidad puede y no puede hacer.
Sobre ese marco vigente, hay bases que conviene tener claras porque son las que estructuran el día a día de cualquier copropiedad:
- La asamblea general de copropietarios es el órgano máximo de dirección: allí se aprueba el presupuesto, se eligen los órganos de administración y se deciden los asuntos que afectan a todos.
- El consejo de administración y el administrador ejecutan y vigilan, dentro de las competencias que la ley y el reglamento les asignan, sin sustituir a la asamblea.
- El coeficiente de copropiedad mide la participación de cada bien privado: pesa en el voto y define la proporción en que se contribuye a los gastos comunes.
- Las expensas comunes son el combustible del edificio y constituyen una obligación que la ley trata con instrumentos propios de cobro.
Conocer a fondo lo que ya rige no es un trámite previo a la reforma: es la mejor preparación posible para cualquier cambio. Una copropiedad que tiene su reglamento ordenado, sus actas en regla y sus decisiones bien soportadas estará lista para incorporar lo que la ley disponga el día que efectivamente cambie. La que vive en desorden no estará lista para nada, ni para la norma vieja ni para la nueva.
El riesgo real: decidir sobre rumores en lugar de pruebas
El peligro más concreto de una reforma anunciada no es el cambio en sí, sino la prisa con que algunas copropiedades intentan adelantarse a él. Una convocatoria hecha invocando una norma que aún no rige, una reforma al reglamento aprobada “para ir adaptándose”, una sanción aplicada con un criterio que alguien leyó en un proyecto: todas son decisiones vulnerables, porque se apoyan en algo que todavía no tiene fuerza obligatoria.
En propiedad horizontal, cuando un conflicto llega a discutirse, la conversación deja de ser sobre quién tiene la razón y pasa a ser sobre qué se puede probar y con qué documento. Quien no tiene actas bien levantadas, convocatorias en regla, soportes de las decisiones y un reglamento coherente con la ley vigente, termina dependiendo de versiones. Y las versiones no sostienen una decisión frente a una acción de tutela ni frente a una impugnación.
Por eso insistimos en una idea preventiva: ante una reforma que se rumora, lo prudente no es modificar el reglamento de afán, sino verificar el estado real de la norma y, mientras tanto, blindar lo que ya se tiene. Cuando el cambio efectivamente llegue, habrá tiempo para incorporarlo bien. Adelantarse a él con información incompleta solo añade un riesgo evitable a una copropiedad que ya tiene suficientes frentes abiertos.
Concepto experto: prepararse no es adivinar
En LEX entendemos la preparación frente a una posible reforma como un ejercicio de orden documental, no de adivinación normativa. Prepararse no significa intentar predecir el texto final de una ley que todavía está en trámite; significa dejar la copropiedad tan ordenada que, gane el proyecto la forma que gane, su edificio pueda incorporar el cambio sin sobresaltos. Un reglamento alineado con la Ley 675 vigente, unas actas trazables y unas decisiones bien soportadas son el verdadero blindaje. La reforma podrá cambiar reglas puntuales; la disciplina documental seguirá siendo su mejor defensa.
¿Cómo prepararse hoy, con prudencia, para una eventual reforma?
Si en lugar de reaccionar usted quiere prepararse de verdad, el camino no pasa por anticipar el contenido de la reforma, sino por poner la casa en orden. Estos son los frentes que conviene revisar mientras se aclara el panorama legislativo:
Verifique el estado real de la norma antes de actuar
Antes de convocar, reformar o sancionar invocando “la nueva ley”, confirme si lo que circula ya está promulgado y vigente o si sigue siendo un proyecto. Esa verificación evita decisiones que después haya que deshacer.
Ordene su reglamento frente a la ley vigente
Un reglamento desactualizado o contradictorio con la Ley 675 de 2001 ya es hoy una debilidad, con reforma o sin ella. Revisar su coherencia es útil ahora y lo dejará mejor parado ante cualquier cambio futuro.
Asegure la trazabilidad de actas y convocatorias
Convocatorias hechas en regla, quórum bien calculado, mayorías correctas y actas completas son la base de toda decisión que resiste cuestionamientos, independientemente de qué norma rija.
Revise el debido proceso en su régimen sancionatorio
Si su copropiedad sanciona conductas, hágalo con un procedimiento que respete la tipificación, la notificación, el derecho de defensa y la decisión motivada, tal como exige la ley vigente.
Documente la situación financiera y la cartera
Un estado claro de las expensas, de la mora y de los soportes de cobro le da a la copropiedad una base sólida para cualquier escenario, incluida la incertidumbre normativa.
Ninguno de estos pasos depende de que la reforma se apruebe o no. Todos son útiles hoy y todos dejan a su copropiedad mejor preparada para el día en que una norma efectivamente cambie las reglas. Esa es la diferencia entre prepararse y adivinar.
Documentos y soportes que conviene tener en orden
Cuando acompañamos a una copropiedad que quiere blindarse frente a la incertidumbre, lo primero que revisamos no es el último rumor de reforma, sino el estado de sus documentos. Estos son los soportes que sostienen cualquier decisión, con la norma de hoy y con la que venga:
- El reglamento de propiedad horizontal vigente y sus reformas, debidamente inscritas cuando corresponda.
- Las actas de asamblea de los últimos periodos, con sus convocatorias, listas de asistencia y soportes de votación.
- Los estados financieros, el presupuesto aprobado y el estado de la cartera por expensas.
- Los soportes del régimen sancionatorio: comunicaciones, notificaciones, descargos y decisiones motivadas.
- La hoja de vida de los órganos de administración: nombramientos, periodos y constancias de su designación.
Una copropiedad con estos documentos en orden está en posición de fuerza ante cualquier escenario. Si la reforma llega, los incorpora con calma; si no llega, ya está mejor gobernada que la mayoría. Por el contrario, una copropiedad desordenada queda a merced no solo de los cambios de ley, sino de cualquier conflicto interno que decida escalar.
Señales de alerta frente a una reforma anunciada
Hay actitudes que, ante el anuncio de una posible reforma, deberían encender una alarma en cualquier administrador o consejo prudente:
- Alguien propone reformar el reglamento de inmediato “porque ya cambió la ley”, sin mostrar la norma promulgada y vigente.
- Se convoca una asamblea o se toma una decisión invocando un proyecto de ley como si fuera obligatorio.
- Circula un resumen de la “nueva ley” sin fuente oficial verificable, y se actúa con base en él.
- Se presiona para aprobar cambios de afán, antes de que cualquier copropietario alcance a revisar el sustento.
- Se mezclan en una misma decisión asuntos que la ley vigente regula con supuestos cambios que aún no existen.
Cuando aparezca alguna de estas señales, la respuesta correcta no es seguir la corriente, sino detenerse y verificar. En propiedad horizontal, frenar a tiempo una decisión mal fundada es tan importante como tomar a tiempo una bien fundada.
Un caso que se repite: la copropiedad que reformó su reglamento por un rumor
Conviene aterrizar todo esto en una situación que, con variaciones, vemos repetirse. Imagine un conjunto donde, tras circular en los grupos de mensajería un audio sobre “la reforma a la Ley 675”, el consejo decide convocar una asamblea para reformar el reglamento y “adelantarse al cambio”. Con buena intención y mucha prisa, se aprueban modificaciones inspiradas en lo que alguien creyó entender del proyecto.
Meses después, dos cosas ocurren al mismo tiempo. La reforma que se rumoraba no se aprobó en los términos que circulaban, o sigue en trámite sin fecha cierta. Y un copropietario inconforme impugna la reforma del reglamento, alegando que se aprobó sin fundamento normativo y, quizá, sin respetar el quórum o las mayorías exigidas. La copropiedad termina enredada en una disputa que ella misma creó por adelantarse a una norma que no existía.
El desenlace es siempre incómodo: tiempo perdido, recursos gastados en una reforma que hay que deshacer o defender, y una comunidad dividida entre quienes impulsaron el cambio y quienes se sintieron atropellados. Todo evitable con una gestión previa que toma minutos: verificar el estado real de la norma antes de mover una sola ficha del reglamento.
¿Cómo acompaña LEX a su copropiedad frente a la incertidumbre normativa?
LEX Consultoría Jurídica Inmobiliaria y Empresarial está ubicada en Itagüí, Antioquia, atiende copropiedades en todo el territorio nacional en Colombia y acompaña también a clientes en el exterior que necesitan resolver asuntos de propiedad horizontal o patrimoniales en Colombia. Nuestro trabajo frente a una posible reforma empieza por lo más simple y lo más olvidado: separar lo que ya es ley de lo que todavía es proyecto, para que usted decida sobre certezas y no sobre titulares.
A partir de ahí, estructuramos el acompañamiento con una lógica preventiva:
Diagnóstico de la copropiedad
Revisamos el estado del reglamento, las actas, las convocatorias y los soportes frente a la Ley 675 de 2001 vigente, para identificar dónde está fuerte y dónde es vulnerable, con reforma o sin ella.
Verificación normativa
Ayudamos a distinguir qué cambios son reales y vigentes y cuáles siguen siendo proyectos, para que ninguna decisión se apoye en una norma que aún no existe.
Blindaje de decisiones
Acompañamos las convocatorias, el quórum, las mayorías y las actas para que las determinaciones de la asamblea de propiedad horizontal nazcan bien hechas y no se caigan por defectos de forma.
Plan de actualización
Cuando un cambio efectivamente se promulgue, estructuramos la incorporación ordenada al reglamento, sin afanes y con respaldo documental.
Para ese primer acercamiento ofrecemos un diagnóstico con un abogado que revisa la situación concreta de su copropiedad, identifica lo que conviene blindar y le explica qué tiene sentido hacer hoy y qué conviene esperar. No prometemos resultados ni adivinamos el contenido de una ley futura: buscamos que usted gobierne con certeza la norma que rige y se prepare con orden para la que pueda venir.
Preguntas frecuentes sobre la reforma a la Ley 675
¿Ya cambió la Ley 675 de 2001?
Mientras una reforma no esté promulgada y en vigencia, la norma que rige su copropiedad sigue siendo la Ley 675 de 2001, junto con el reglamento de su edificio o conjunto. Cualquier anuncio de cambio debe verificarse en su fuente oficial antes de actuar, porque un proyecto en trámite no modifica todavía sus obligaciones.
¿Debo reformar el reglamento de mi copropiedad ahora para adelantarme a la reforma?
No es prudente reformar el reglamento con base en un proyecto que aún no es ley. Lo recomendable es verificar el estado real de la norma y, mientras tanto, ordenar el reglamento frente a la Ley 675 vigente. Si el cambio se promulga, habrá tiempo para incorporarlo bien; adelantarse con información incompleta puede dejar la reforma expuesta a una impugnación.
¿Cómo sé si lo que circula es una reforma real o solo un rumor?
La clave está en exigir la fuente. Un cambio normativo real consta en una norma promulgada y publicada oficialmente, no en un audio, un titular o un resumen de chat. Si quien propone actuar no puede mostrar la norma vigente que respalda su propuesta, lo más probable es que se trate de un proyecto o de un rumor, y conviene detenerse a verificar.
¿Qué puedo hacer hoy para que mi copropiedad esté preparada?
Ordenar lo que ya rige. Revisar que el reglamento sea coherente con la Ley 675 de 2001, asegurar la trazabilidad de actas y convocatorias, mantener el debido proceso en las sanciones y tener clara la situación de la cartera. Esa disciplina documental es útil hoy y lo deja mejor preparado para cualquier reforma futura.
¿Una decisión tomada con base en un proyecto de ley es válida?
Una decisión que se apoya en una norma que todavía no rige carece de fundamento normativo y queda expuesta a ser cuestionada. La Ley 675 contempla mecanismos para impugnar las decisiones de la asamblea contrarias a la ley o al reglamento, sujetos a requisitos y plazos. Por eso conviene decidir sobre normas vigentes y verificar siempre el sustento antes de actuar.
Conclusión: certeza hoy, orden para mañana
El revuelo que genera cada anuncio de reforma a la Ley 675 es comprensible, pero no debe convertirse en motor de decisiones apresuradas. Mientras un cambio no esté promulgado y vigente, la norma que gobierna su copropiedad sigue siendo la Ley 675 de 2001 y su propio reglamento. Confundir un proyecto con una ley es el camino más corto hacia una decisión que después se cae por una impugnación.
La buena noticia es que la mejor preparación frente a cualquier reforma no consiste en adivinar su contenido, sino en ordenar lo que ya tiene: un reglamento coherente, actas trazables, convocatorias en regla y decisiones bien soportadas. Esa disciplina protege a su copropiedad hoy y la deja lista para incorporar, sin sobresaltos, lo que la ley disponga el día que efectivamente cambie. En propiedad horizontal, la tranquilidad nace de la certeza jurídica, no de las corazonadas ni de los titulares de prensa.
Si en su copropiedad hay dudas sobre qué rige hoy, sobre cómo prepararse ante una posible reforma o sobre si una decisión que se está discutiendo tiene fundamento, permítanos diagnosticar la situación antes de que un afán se convierta en un pleito. Verifiquemos juntos qué es ley vigente y qué es apenas proyecto, y blindemos sus decisiones sobre terreno firme.
