Un copropietario lleva meses sin pagar la cuota de administración. La cartera crece, las notificaciones se acumulan y, en medio de la presión, alguien en el consejo propone “soluciones” que parecen rápidas: cambiar la cerradura, cortarle el agua, impedirle el ingreso al parqueadero o, derechamente, sacarlo del apartamento. Conviene detenerse aquí, porque esa es justamente la frontera donde una copropiedad que tiene la razón puede terminar convertida en la parte demandada.
En LEX Consultoría Jurídica Inmobiliaria y Empresarial acompañamos a administradores y consejos que conviven a diario con la cartera morosa. Y el primer mensaje que entregamos suele incomodar: en una propiedad horizontal, la copropiedad no puede expulsar al deudor ni cortarle los servicios por su propia mano. Lo que sí tiene es algo más sólido y menos riesgoso: una ruta jurídica diseñada para recuperar el dinero con respaldo de un juez. Este artículo le explica cuál es esa ruta, por qué la autotutela está prohibida y qué papel cumple el certificado del administrador en el cobro.
La confusión de fondo: “desalojo” no es lo que la mayoría cree
La palabra “desalojo” genera una expectativa equivocada cuando se habla de un copropietario moroso. En el lenguaje cotidiano, desalojar es “sacar a alguien de un inmueble”. Pero el propietario de un apartamento o local dentro de la copropiedad es dueño de su bien privado; no es un arrendatario al que se le pueda terminar un contrato. La copropiedad no le entregó ese inmueble y, por tanto, no puede “quitárselo” por no pagar la administración.
Esto marca una diferencia esencial frente al arrendamiento. Cuando un inquilino no paga el canon, existe una vía específica de restitución del inmueble; el dueño que arrendó busca recuperar la tenencia que él mismo entregó. En la propiedad horizontal el escenario es distinto: el moroso no le debe la tenencia a nadie, le debe dinero a la copropiedad. Por eso el camino correcto no apunta a “sacarlo”, sino a cobrarle.
¿Qué se le debe realmente a la copropiedad?
Lo que el copropietario adeuda son las expensas comunes: las cuotas ordinarias y extraordinarias destinadas a sostener la administración, el mantenimiento y los servicios de los bienes comunes. Esa obligación nace de la ley de propiedad horizontal y del reglamento de la copropiedad, y recae sobre cada propietario en proporción a su coeficiente. No es un favor ni una mensualidad voluntaria: es una deuda exigible.
Y aquí está la buena noticia para la administración. Precisamente porque la deuda de expensas es clara, documentada y respaldada por la ley, el ordenamiento le otorga una herramienta de cobro privilegiada que no exige primero “demostrar” toda la historia en un juicio largo, sino que permite ejecutar directamente la deuda. Esa herramienta es el proceso ejecutivo.
¿Por qué la copropiedad NO puede actuar por su propia mano?
La autotutela —hacerse justicia por sí mismo— está prohibida en Colombia salvo casos excepcionalísimos que la ley autoriza, y el cobro de cartera no es uno de ellos. Esto significa que ninguna asamblea, consejo o administrador puede, por decisión interna, ejecutar medidas de fuerza contra un copropietario moroso. Veamos por qué cada “atajo” es en realidad una trampa.
Cambiar cerraduras o impedir el ingreso al inmueble privado
Bloquear el acceso de un propietario a su propio apartamento o local puede configurar conductas que la ley sanciona, y abre la puerta a que el afectado acuda a la acción de tutela para que se restablezcan sus derechos de inmediato. El resultado habitual es el contrario al buscado: el juez ordena restituir el acceso y la copropiedad queda expuesta a responsabilidad, mientras la deuda original sigue intacta.
Cortar agua, energía u otros servicios
Suspender servicios como sanción por la mora es uno de los errores más frecuentes y más peligrosos. La jurisprudencia constitucional ha protegido reiteradamente derechos fundamentales asociados a servicios esenciales, especialmente cuando en el inmueble viven personas en situación de vulnerabilidad. Suspenderlos para “presionar” el pago suele terminar en tutelas que la copropiedad pierde. [VERIFICAR: condiciones y límites precisos para suspensión de servicios no esenciales según el reglamento y la jurisprudencia aplicable].
Impedir el uso de zonas comunes o “expulsar” al copropietario
Restringir el uso de zonas comunes o pretender desafiliar al copropietario como castigo por la deuda excede las competencias de la administración y del consejo. La propiedad sobre el bien privado y los derechos que de ella derivan no se pierden por estar en mora; lo que procede es el cobro, no la exclusión. Las sanciones por convivencia tienen su propio cauce reglado y no son un mecanismo de cobro.
La vía correcta: el proceso ejecutivo de expensas
Cuando el cobro de buena fe no funciona, la herramienta que la ley pone en manos de la copropiedad es el proceso ejecutivo. Su lógica es distinta a la de un pleito ordinario: no se discute largamente “si existe o no” la obligación, sino que se parte de un documento que ya prueba la deuda y se procede a ejecutarla. Por eso es, en términos generales, una vía más directa para recuperar la cartera.
El documento que lo hace posible: el certificado del administrador
La pieza central de este cobro es el certificado que expide el administrador sobre el estado de cuenta del copropietario. Ese documento, emitido conforme a la ley de propiedad horizontal, presta mérito ejecutivo; es decir, sirve como título para iniciar el cobro forzado sin tener que reconstruir desde cero la existencia de la deuda. Por eso la calidad de la contabilidad y de los soportes de la copropiedad no es un detalle administrativo: es la base jurídica de todo el cobro.
¿Qué debe reflejar el certificado?
- La identificación del bien privado y de su propietario obligado al pago.
- El detalle de las expensas adeudadas (cuotas ordinarias y, si las hay, extraordinarias).
- El estado de cuenta a la fecha, con el saldo pendiente.
- El respaldo en la contabilidad y en las decisiones válidas de la copropiedad. [VERIFICAR: requisitos formales exactos del certificado que presta mérito ejecutivo según la Ley 675 de 2001].
Conciliación previa, cuando aplique
En muchos cobros conviene o se exige agotar primero una etapa de conciliación como requisito de procedibilidad antes de acudir al juez. Es, además, una oportunidad real para que el copropietario proponga un acuerdo de pago y la copropiedad recupere su dinero sin un litigio prolongado. [VERIFICAR: si para el cobro ejecutivo de expensas la conciliación es requisito obligatorio o facultativo en el caso concreto].
Las medidas que protegen el recaudo
Dentro del proceso ejecutivo, la copropiedad puede solicitar medidas cautelares sobre bienes del deudor para asegurar el resultado del cobro. Estas medidas las decreta y controla el juez; nunca son algo que la administración ejecute por su cuenta. Esta es la diferencia de fondo: la presión legítima sobre el patrimonio del moroso existe, pero pasa siempre por la autoridad judicial, no por la fuerza interna de la copropiedad.
Ruta de gestión recomendada para la administración
Antes de pensar en el juzgado, conviene construir un expediente que haga sólido el cobro. La mayoría de los procesos que se complican no fallan por la ley, sino por la falta de soportes. Esta es la secuencia que estructuramos con nuestros acompañados.
Paso 1: Documente la mora desde el primer mes
Registre cada cuota no pagada, las fechas y los soportes contables. Una cartera bien llevada es la mitad del cobro ganado.
Paso 2: Notifique de forma formal y trazable
Comunique al copropietario el estado de su deuda por medios que dejen constancia. La trazabilidad de las comunicaciones evita discusiones posteriores sobre si “se enteró o no”.
Paso 3: Ofrezca un acuerdo de pago antes de litigar
Muchas moras se resuelven con un plan razonable. Recuperar el dinero sin pleito casi siempre es mejor para la copropiedad que una victoria judicial tardía.
Paso 4: Solicite el certificado del administrador y prepare el título
Verifique que el estado de cuenta sea consistente con la contabilidad y con las decisiones válidas de la copropiedad. Este documento será la columna vertebral del cobro.
Paso 5: Acuda a la vía ejecutiva con acompañamiento jurídico
Con el título en regla, se estructura el proceso ejecutivo de expensas y, si procede, la solicitud de medidas cautelares ante el juez competente.
¿Qué NO debe hacer la administración (resumen de riesgos)?
- No cambie cerraduras ni impida el ingreso del propietario a su bien privado.
- No suspenda servicios esenciales como mecanismo de presión.
- No “expulse” ni desafilie al copropietario por la deuda.
- No retenga bienes del moroso por su cuenta.
- No inicie el cobro sin un certificado de estado de cuenta bien soportado.
Cada uno de estos atajos comparte el mismo defecto: convierte a la copropiedad, que tenía la razón, en la parte que debe responder. La ley ya le dio a la administración una vía contundente; el reto no es inventar otra, sino ejecutar bien la que existe.
Preguntas frecuentes
¿La copropiedad puede sacar a un copropietario moroso de su apartamento?
No. El propietario es dueño de su bien privado y no puede ser expulsado por estar en mora. Lo que procede es el cobro de las expensas adeudadas por la vía ejecutiva, ante un juez, no la expulsión por mano propia.
¿Se le pueden cortar los servicios al moroso para presionar el pago?
Suspender servicios esenciales como sanción es altamente riesgoso y suele terminar revertido por tutela, especialmente si en el inmueble habitan personas vulnerables. La presión legítima sobre el deudor se ejerce por el proceso de cobro, no por el corte de servicios. [VERIFICAR: alcance preciso según reglamento y jurisprudencia].
¿Qué documento necesita la copropiedad para iniciar el cobro?
El certificado de estado de cuenta expedido por el administrador conforme a la ley de propiedad horizontal, que presta mérito ejecutivo. Por eso la contabilidad y los soportes de la copropiedad deben estar en orden.
¿Cuánto tarda el proceso ejecutivo de expensas?
Los tiempos dependen del juzgado, de la conducta del deudor y de las incidencias del trámite, por lo que no es prudente prometer un plazo fijo. Lo que sí estructuramos es un cobro bien soportado para evitar demoras evitables. [VERIFICAR: términos procesales aplicables al caso].
¿La conciliación es obligatoria antes de demandar?
En varios escenarios de cobro se exige o se recomienda agotar una conciliación previa, que además abre espacio a un acuerdo de pago. Conviene definirlo en cada caso concreto. [VERIFICAR: obligatoriedad de la conciliación para el cobro ejecutivo de expensas].
Acompañamiento de LEX para la copropiedad
Desde nuestra sede en Itagüí, Antioquia, y con cobertura nacional —incluyendo copropietarios y administradores que atienden asuntos en Colombia desde el exterior—, en LEX estructuramos el cobro de cartera morosa de manera que la copropiedad recupere su dinero sin exponerse a tutelas ni a responsabilidad por actuaciones de hecho. Revisamos la solidez del certificado del administrador, ordenamos los soportes contables, valoramos la etapa de conciliación y, cuando procede, acompañamos el proceso ejecutivo de expensas y la solicitud de medidas cautelares.
Si su copropiedad tiene cartera morosa y quiere actuar con respaldo jurídico en lugar de improvisar, podemos empezar por un diagnóstico de su caso de 20 minutos, con un costo accesible, para trazar la ruta correcta. Conozca también nuestro servicio de cobro de cartera morosa en propiedad horizontal y, si el conflicto escala, nuestra defensa jurídica de la propiedad horizontal.
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