El temblor que sacudió a Antioquia dejó mucho más que sustos: grietas en las paredes, ascensores fuera de servicio, edificios evacuados y miles de arrendatarios preguntándose lo mismo: ¿esto me permite terminar mi contrato de arrendamiento? ¿Quién responde por lo que se dañó? ¿Debo seguir pagando si no puedo usar el inmueble?
En el consultorio jurídico de LEX estas fueron las preguntas más repetidas de los últimos días. Y la respuesta honesta es que el sismo no borra el contrato: la Ley 820 de 2003 tiene causales de terminación taxativas —una lista cerrada—, y “hubo un temblor” no aparece en ella como causal automática.
Pero taxativo no significa insensible. La misma ley parte del derecho a una vivienda digna, y el arrendador debe entregar y mantener el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad (Ley 820 de 2003). Por eso casi todas las respuestas tienen un matiz: sí, pero condicionado; no, pero negociable; depende de la prueba. Vamos caso por caso, tal como los respondió Lexy en el consultorio.
La regla de partida: el sismo no es una causal automática
Lo que abre la puerta a terminar o suspender el contrato no es el temblor en sí, sino lo que el temblor le hizo al inmueble, debidamente probado. La diferencia entre un “no” y un “sí” casi siempre está en un documento: una certificación técnica, un informe de habitabilidad, una historia clínica. Sin prueba, hay argumento; con prueba, hay caso.
¿Quedé con crisis de ansiedad después del temblor y quiero entregar el inmueble?
Fue una de las preguntas más humanas del consultorio: personas que, tras el sismo, quedaron con crisis de ansiedad, temor generalizado o pánico a las alturas, y quieren terminar el contrato por esa razón.
La respuesta es no, salvo que exista prueba clínica. Las situaciones personales de salud o de ansiedad no están entre las causales de terminación de la Ley 820 de 2003. No basta con argumentarlas: hay que probarlas. Si cuentas con un examen psiquiátrico o psicológico, o una historia clínica emitida por un médico especialista, el panorama cambia: como en el arrendamiento se debe proteger la vida, la salud y la integridad de las personas, la inmobiliaria deberá analizar tu caso concreto y podrá evaluar alternativas de terminación, sus condiciones e incluso una posible reducción de la cláusula penal. En resumen: caso a caso, y la prueba documental inclina la balanza.
¿Aparecieron grietas en las paredes: puedo terminar el contrato?
Aquí la respuesta de Lexy fue un sí condicionado. Si las grietas u otras afectaciones surgidas tras el sismo fueron certificadas por una entidad técnica especializada —en Medellín, el Departamento Administrativo de Gestión del Riesgo de Desastres (DAGRD)— y esa certificación establece que el inmueble no está en condiciones idóneas para la vivienda, la terminación del contrato es posible.
El matiz importante: no toda grieta cuenta. Si las fisuras son de mampostería —superficiales, no estructurales— y no afectan la habitabilidad del inmueble, no constituyen causal de terminación. Por eso el primer paso no es la carta de terminación, sino la inspección técnica: ese informe define si tu caso da lugar a terminar el contrato o no.
¿El ascensor quedó inhabilitado y el tanque de agua fisurado: eso hace inhabitable mi apartamento?
Cuando el daño no está dentro de tu apartamento sino en los bienes comunes de la propiedad horizontal (PH) —el ascensor, el tanque de agua—, la respuesta también es un sí condicionado, y aplica tanto para el arrendatario que quiere entregar como para el propietario que debe decidir si acepta la terminación.
Las condiciones son dos. Primero, debe existir un informe técnico de la propiedad horizontal que certifique que esos daños afectan la habitabilidad del inmueble: no basta con enunciarlo. Segundo, hay que verificar si esas condiciones son permanentes o transitorias: un ascensor detenido dos semanas no es un sistema hidráulico comprometido de forma indefinida. Con el informe en mano se puede determinar si el caso es viable para la terminación; sin él, no.
¿Ordenaron la evacuación definitiva del edificio: se termina el contrato?
Este es el escenario más grave y el único sí claro del bloque. Si el DAGRD u otra entidad certificada ordenó la evacuación definitiva del edificio por sus condiciones de estabilidad, el contrato puede terminarse: el propietario debe autorizar la terminación, porque quien arrienda debe garantizar la vida, la salud y la integridad de sus arrendatarios.
La alternativa que puede ofrecer la inmobiliaria es la reubicación del arrendatario en otro inmueble de condiciones similares. Terminación o reubicación: no procede mantener a una familia pagando por un inmueble que la autoridad declaró inseguro.
¿Y si la evacuación es temporal, de dos a cuatro semanas: debo seguir pagando el canon?
Pregunta frecuente de propietarios: la evacuación es preventiva y temporal —dos a cuatro semanas, máximo un mes— mientras se verifica la estabilidad del edificio. ¿Se cobra el canon de arrendamiento durante ese tiempo?
La recomendación de Lexy, dando prioridad a la estabilidad de las familias afectadas, es suspender de manera temporal la generación del canon mientras se verifica si es posible continuar con el contrato. No es una obligación escrita con ese nombre en la ley: es una decisión razonable que se analiza caso por caso, cuando ni el arrendatario ni el propietario causaron el daño.
¿La inmobiliaria me debe pagar el trasteo o la bodega?
Aquí viene un no condicionado. Si te tocó evacuar y necesitas trasteo o una bodega para guardar tus cosas, la inmobiliaria no está obligada a pagar la mudanza, la movilización ni el almacenamiento. ¿La razón? Ni el arrendatario ni el propietario causaron el perjuicio: el sismo es un hecho ajeno a las partes, y por eso ese costo no se le traslada a la inmobiliaria.
Lo que sí es necesario definir en ese momento es cómo continuaría el contrato: si se suspende, si se termina o si se reubica al arrendatario. Cada caso posterior al sismo amerita un análisis particular.
¿Ya pagué el canon completo y no pude usar el inmueble: me lo devuelven?
En términos generales, y según la situación contractual, la respuesta es no: la ley no ordena una devolución automática del canon ya pagado.
Pero el sismo generó controversias y casos especiales, y ahí se abre la vía práctica: enviar una carta a la inmobiliaria documentando tu situación, esperar su respuesta y negociar las condiciones —continuación del contrato, reubicación o incluso la terminación conciliada con el propietario—. No es un derecho automático; es una negociación con argumentos, y por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Un temblor es causal de terminación del contrato de arrendamiento?
No por sí solo. Las causales de la Ley 820 de 2003 son taxativas: lo que puede dar lugar a la terminación es el daño certificado al inmueble, cuando compromete su habitabilidad.
¿Quién certifica que un inmueble quedó inhabitable después de un sismo?
Una entidad técnica especializada. En Medellín, el DAGRD realiza las inspecciones y puede ordenar evacuaciones temporales o definitivas. En propiedad horizontal se suma el informe técnico de la copropiedad sobre los bienes comunes.
¿Las grietas de mampostería sirven para terminar el contrato?
No. Si las grietas son superficiales, no estructurales, y no afectan la habitabilidad del inmueble, no constituyen causal de terminación. La inspección técnica es la que define de qué tipo de grieta se trata.
¿Debo pagar arriendo durante una evacuación temporal?
La recomendación es acordar la suspensión temporal del canon mientras se verifica la estabilidad del inmueble, analizando cada caso en particular. Conviene dejar ese acuerdo por escrito con la inmobiliaria o el propietario.
¿Puedo exigir que la inmobiliaria pague mi trasteo tras la evacuación?
No. La inmobiliaria no está obligada a pagar trasteos, movilización ni bodega, porque el perjuicio no fue causado por las partes. Lo que procede es definir por escrito cómo continúa —o termina— el contrato.
Tu caso merece análisis, no suposiciones
Después del sismo casi nada es un sí o un no rotundo: todo pasa por la prueba técnica y por el análisis de tu contrato. Si tu inmueble quedó afectado, si te ordenaron evacuar o si no logras un acuerdo con la inmobiliaria, en nuestro equipo de arrendamientos y propiedad horizontal analizamos tu caso y estructuramos la salida jurídica que corresponde.
Escríbenos por WhatsApp y analizamos tu caso en el consultorio jurídico de LEX. Y desde octubre abrimos un espacio mensual en vivo para responder las preguntas del sector inmobiliario: atento a la convocatoria.
