Tu conjunto lleva operando 15 años. El reglamento de propiedad horizontal es el mismo que se redactó cuando se constituyó la copropiedad. Las asambleas siempre terminan en discusiones interminables. Los conflictos son constantes. Y empiezas a notar que muchas de las decisiones que toman como administración simplemente no se pueden ejecutar legalmente, aunque parezcan razonables.
El problema no es solo de convivencia. Es mucho más grave: tu reglamento está legalmente obsoleto y cada día que pasa sin actualizarlo, estás acumulando riesgos legales que pueden materializarse en demandas, nulidad de decisiones, sanciones e incluso responsabilidad personal para administradores y miembros del consejo.
Señal #1: Tu Reglamento No Refleja las Reformas Legales de 2021 y 2024
La Ley 2079 de 2021 modificó el Régimen de Propiedad Horizontal establecido en la Ley 675 de 2001, introduciendo cambios especialmente en lo relacionado con edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario. Copropiedades
Pero aquí está el problema que la mayoría de copropiedades no ha dimensionado: no se trata solo de si tu conjunto es VIS o VIP. La nueva norma estableció disposiciones sobre urbanizaciones y unidades inmobiliarias cerradas que cuenten con elementos instalados en espacio público destinados a su seguridad, como rejas, cerramientos y puestos de vigilancia, que sean objeto de procesos de restitución de espacio público. Copropiedades
Si tu conjunto tiene rejas en vías que técnicamente son espacio público, si tienes un puesto de vigilancia en la entrada que ocupa parte de la acera, si instalaste talanqueras en zonas que no son completamente privadas, y tu reglamento no contempla las nuevas disposiciones sobre planes de administración y cuidado de espacio público, estás en una zona gris legal peligrosa.
Además, actualmente se encuentra en trámite el proyecto de ley 397-2024C, que busca reformar la ley 675 de 2001, incluyendo temas cruciales como la vivienda turística, la tenencia de mascotas, y la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal. Metrocuadrado
Tu reglamento actual probablemente prohíbe arrendamientos de corta duración o no dice nada al respecto. Cuando esta reforma se apruebe, bastará con la inscripción del propietario en el Registro Nacional de Turismo para ejercer servicios turísticos, y solo se necesitará reforma de estatutos cuando se quiera prohibir la actividad. Russellbedford Si tu reglamento actual lo prohíbe sin los procedimientos correctos, esas prohibiciones pueden quedar sin validez legal.
Señal #2: Las Sanciones que Impones Son Legalmente Impugnables
Este es uno de los problemas más graves y frecuentes: copropiedades que imponen sanciones siguiendo procedimientos que no cumplen con los estándares legales actuales, exponiéndose a que cada sanción sea impugnada judicialmente y declarada nula.
Para la imposición de sanciones se deben respetar los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. EnColombia
¿Tu reglamento establece claramente el procedimiento sancionatorio? ¿Define plazos específicos para presentar descargos? ¿Especifica quién tiene la facultad de imponer cada tipo de sanción? Las sanciones deben ser impuestas por la asamblea de copropietarios o por el consejo de administración, pero solo en el caso de que tal facultad figure expresamente en el reglamento de propiedad horizontal. Gerencie
Muchos reglamentos antiguos tienen cláusulas sancionatorias vagas o inexistentes. En ningún caso la asamblea general de propietarios podrá sancionar por el incumplimiento de una conducta que no esté expresamente consagrada en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal. Copropiedades
Esto significa que si tu reglamento no especifica claramente qué conductas son sancionables, qué sanciones aplican para cada caso, y qué procedimiento debe seguirse, cada sanción que impongas puede ser impugnada y anulada. Y aquí está el verdadero problema: no solo pierdes la sanción, también generas precedentes de debilidad administrativa que invitan a más incumplimientos.
Las sanciones previstas serán impuestas respetando los procedimientos, valorando la intencionalidad del acto, las circunstancias atenuantes, y atendiendo criterios de proporcionalidad y graduación según la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. EnColombia Si tu reglamento no contempla estos criterios, estás imponiendo sanciones sobre bases jurídicamente endebles.
Señal #3: Los Coeficientes de Copropiedad y las Expensas Generan Conflictos Legales Recurrentes
Este es un problema que se arrastra por años y que muchas copropiedades ignoran hasta que explota en una demanda judicial costosa.
Los reglamentos de propiedad horizontal deben expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad, especialmente en edificios de uso mixto y comercial. Suin-juriscolSuperintendencia de Industria y Comercio
Muchos reglamentos antiguos tienen coeficientes calculados de manera arbitraria o sin criterios objetivos documentados. Peor aún, no contemplan las situaciones que requieren modificación de coeficientes. La asamblea general puede autorizar reformas al reglamento relacionadas con modificación de coeficientes cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta elementos relevantes, pero requiere el voto favorable de al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad. Superintendencia de Industria y Comercio
Si tu reglamento no establece procedimientos claros para la modificación de coeficientes, cualquier intento de corregir errores históricos se convertirá en un campo minado legal.
Además, es importante que el reglamento de propiedad horizontal se mantenga actualizado ya que las condiciones y necesidades del edificio o conjunto residencial pueden cambiar, y debe actualizarse cuando sea necesario modificar normas sobre uso y mantenimiento de zonas comunes. Serviciolegal
¿Tu conjunto instaló nuevos sistemas de seguridad? ¿Construyó nuevas zonas comunes? ¿Cambió el uso de algunos espacios? Si tu reglamento no refleja estos cambios, existe una desconexión entre la realidad operativa y el marco legal que la rige. Esa desconexión es terreno fértil para conflictos legales.
El Riesgo Oculto: Responsabilidad Personal de Administradores y Consejeros
Aquí está el problema que mantiene despiertos a los administradores informados: el administrador responde por los perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Atlas Governance
Aplicar un reglamento obsoleto que no cumple con las disposiciones legales vigentes, o tomar decisiones basándose en cláusulas que ya no tienen validez legal, puede configurar culpa administrativa. Esto significa responsabilidad personal, no solo de la copropiedad como persona jurídica, sino tuya como administrador o miembro del consejo.
La reforma en trámite busca profesionalizar la administración mediante la creación de un registro obligatorio para administradores, exigiendo requisitos académicos y profesionales específicos, y estableciendo sanciones para quienes incumplan con sus deberes. RussellbedfordDaytona
La dirección es clara: cada vez habrá menos tolerancia para la improvisación administrativa y menos margen de maniobra para operar con reglamentos desactualizados.
La Actualización No es Opcional: Es Supervivencia Legal
No estamos hablando de mejorar la convivencia o de modernizar la imagen del conjunto. Estamos hablando de validez legal de las decisiones que tomas, de ejecutabilidad de las sanciones que impones, de defensa ante demandas judiciales, y de protección de la responsabilidad personal de quienes administran.
El reglamento debe actualizarse cuando se presenten conflictos entre copropietarios que no se encuentren regulados, cuando sea necesario modificar normas sobre uso y mantenimiento de zonas comunes, y especialmente cuando las normas que lo regulan presenten cambios para que el reglamento cumpla con las exigencias legales. Serviciolegal
Cada mes que pasa con un reglamento obsoleto es un mes en el que tus decisiones administrativas pueden ser impugnadas, tus sanciones anuladas, y tu responsabilidad legal incrementada.